• EUR / USD /
  • GBP / USD /
  • USD / RUB /
  • EUR / RUB /
Объединение с областью — не повод для роста цен
Cкачать пост

Объединение с областью — не повод для роста цен

Разговоры об административном объединении Москвы и Московской области, так же как и многочисленные размышления на эту тему циркулируют по рынку уже четыре года. Сергей Собянин, практически только вступив в должность, дал еще один весьма существенный повод для фантазии аналитиков. В пресловутой «состыковке генпланов» многие усмотрели предпосылку к скорому объединению.



Надо понимать одну важную вещь: неформально город и область уже интегрированы друг с другом настолько тесно, что границу нельзя проводить по МКАДу. Сегодняшнее разделение является в большей степени формальным и бюрократическим. В столицу из области ежедневно приезжают на работу более 1 млн человек. В то же время, возникла и набирает обороты явная тенденция к покупке жилой недвижимости за «административными пределами» города. Одна из основных причин – более низкие цены на квартиры такого же качества в области.

Что может дать формальное объединение рынку? По логике, самым важным моментом станет облегчение доступа московских строительных и девелоперских компаний к большому объему сравнительно недорогой земли. Иными словами, земельные участки Подмосковья, которые сейчас распределяет область, перейдут под единый контроль Москвы. Сам по себе этот факт отнюдь не означает, что они автоматически поднимутся в цене. Также нет причин к тому, что цены между Москвой и областью начнут выравниваться. Изменятся только люди, у которых будет необходимо получать согласования.

Если принять тезис о том, что в столице практически исчерпаны резервы под строительство, то выход компаний в регионы (который и так уже активно идет) будет продолжаться вне зависимости от создания единой административной единицы – в Москве уже слишком тесно. Девелоперы, риэлторы и строители сейчас рассматривают регион как единый, а стоимость земли и жилья на периферии Москвы и в ближнем Подмосковье постепенно выравнивается. Отдельные сильные ценовые перепады – скорее исключение из правил, которые со временем исчезнут.

Ситуация, когда стоимость кв. м в одинаковых домах, стоящих друг напротив друга, но разделенных МКАДом, серьезно различается, постепенно сходит на нет. Даже тот факт, что в первом случае прописка подмосковная, а во втором – московская, со всеми плюсами последней, начинает нивелироваться. Объединение Москвы и области снимет этот момент, как и многие другие.

Участники рынка, при обосновании себестоимости, в 99% случаев ссылаются на разницу в затратах на землю, получение разрешительной документации, подключение к коммуникациям, а также на оплату административного ресурса. Но практически всегда разница в цене объясняется подходом администрации по отношению к рынку недвижимости в Москве и в Области. Московский рынок более престижен с точки зрения девелоперов и, соответственно, предоставляет больше возможностей для увеличения рентабельности. Там, где есть спрос, есть и предложение. В том числе и в коррупционной составляющей.

Дефицит доступного по цене жилого фонда и в Москве и в Области остается существенным, а спрос на недвижимость бизнес и элитного класса сильно сжался. Нежелание продавцов снижать цены на вторичном рынке после кризиса приводит к замораживанию количества сделок. Продавцы ждут восстановления платежеспособного спроса, т.к. не несут существенных издержек на содержание квартир (до введения налога на недвижимость пока еще далеко). Покупатели же, в свою очередь, считают цены необоснованно завышенными и ждут изменений, которые продавят цены вниз или дадут им возможность купить по текущей цене (например, разумные условия по ипотечному кредитованию).

Для Москвы это означает переориентацию участников рынка в более низкий ценовой сегмент, что уже подтверждается и динамикой цен и количеством сделок в эконом-классе. В области будет происходить то же самое. По моему мнению, снятие административных барьеров повлечет за собой массовое строительство жилья эконом-класса и переток спроса из Москвы в Область. В долгосрочной перспективе Москва станет своего рода элитным кластером (если смотреть в разрезе недвижимости), районы около МКАДа — оазисами бизнес-класса, а бюджетное жилье будет смещаться в сторону области.

На мой взгляд, предпосылки к росту стоимости подмосковных квартир пока отсутствуют. Ситуация может измениться в случае, если объединение будет проведено разумно: будет создана в подлинном смысле единая транспортная, энергетическая и административная инфраструктура. Решение только транспортного вопроса даст синергетический эффект на рынке Подмосковья. В качестве примера: достаточно развязать автомобильные сужения на трассах при пересечении границ города - и это автоматически даст повышение спроса на квартиры в этом районе. В таком случае уже можно предполагать обоснованное повышение цен.

Цены на недвижимость и объем рынка в большей степени определяются спросом и предложением. Что касается завышенной себестоимости строительства в Москве, которая определяет нижнюю (явно завышенную) планку цен, участники рынка давно сходятся во мнении, что она лежит в кабинетах чиновников. Иными словами, если убрать бюрократические препоны, решить законодательные проблемы, обеспечить систему государственной поддержкой и объединить инфраструктуру города и области – на выходе получится резкое увеличение темпов и объемов строительства без существенного повышения цен. Но это вопрос весьма отдаленной перспективы.